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Entrevista com Dr. Vander Andrade: A Voz da Profissionalização Condominial

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O especialista Dr. Vander Andrade participará como palestrante no 15º Dia do Síndico em Juiz de Fora

Especialista afirma que síndicos e gestores precisam se capacitar para lidar com a complexidade atual.

Dr. Vander Andrade é uma das maiores autoridades do Direito Condominial no Brasil, atuando como advogado, professor, palestrante e autor de livros como o “Manual do Síndico Profissional”. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP, e Pós-Doutor em Direito Constitucional Europeu, ele é CEO do Instituto Vander Andrade, focado em capacitação para síndicos e gestores. Sua contribuição é essencial para a profissionalização do segmento. Ele será uma das atrações especiais do Dia do Síndico, em 29 de novembro! A seguir, acompanhe a entrevista exclusiva dada à Revista O Síndico.

O Síndico: Qual a importância de formalizar o ensino para síndicos e gestores?

Dr. Vander Andrade: É muito importante que nós tenhamos em mente que tanto os síndicos, como os gestores de toda ordem, precisam se capacitar, precisam se profissionalizar, justamente pelo fato de que hoje a complexidade em que os condomínios se encontram não admitem experiências, nem aventuras, não permitem riscos acima dos admissíveis. Portanto, quando você se capacita e obtém conhecimento, você minimiza esses riscos e traz um modelo profissional de gestão. 

 

Qual a visão central do Instituto Vander Andrade para o setor?

O Instituto Vander Andrade tem um objetivo de trazer o conhecimento que não se encontra disponível no mercado.. Eu me refiro, por exemplo, ao conhecimento da LGPD, aos cursos de assembleias de condomínios. São cursos curtos para uma formação permanente, atualizadora. A ideia do Instituto também é de trazer o acesso mediante preços muito acessíveis de cursos sobre o dia a dia da gestão e do direito condominial.

Como sua atuação na OAB/SP melhora a legislação condominial?

A nossa atuação na Ordem dos Advogados do Brasil nos permite também colaborar com os colegas. Então eu transito em muitas subseções como convidado para trazer reflexões, ponderações, temas de interesse, assuntos palpitantes do dia a dia da advocacia condominial. E uma das características dos eventos da OAB é justamente abrir as portas não só para os advogados, mas também para todo o público que gira no entorno dos condomínios, como é o caso dos síndicos, das administradoras de condomínios. Portanto, esse público heterogêneo tem um grande espaço na OAB e esse encontro se viabiliza por meio destes eventos.

 

Vander Andrade: “Eu penso na importância de estar humildemente aprendendo constantemente”.

Qual a mudança, na sua visão, mais importante no mercado condominial recente?

Quando se fala em mudança no mercado condominial, eu falo no plural. Eu me refiro ao impacto das tecnologias, e essas tecnologias estão presentes em diversas nuances da gestão de condomínios. Quando você fala, por exemplo, na locação por aplicativos, nos mercadinhos autônomos, nas portarias remotas. Repare que em cada uma destas novas ferramentas, a tecnologia está presente. Portanto, para mim, a mais importante novidade é o impacto das novas tecnologias e o novo modo de viver e de administrar os condomínios.

 

Dê um conselho jurídico fundamental para um síndico novato.

Entender os modelos de gestão. Visitar os condomínios. Acompanhar o processo de gestão. Estudar e se preparar para o exercício desta função. Entender as nuances da responsabilidade. Portanto, a partir desta visão global, ele começa a dar os primeiros passos para iniciar a sua jornada como síndico profissional ou síndico orgânico.

 

Quais três grandes tendências para o futuro da gestão condominial?

Primeiro, o fortalecimento das assembleias condominiais. Daqui para frente, nós vamos ter um grande fortalecimento da força normativa das assembleias. O segundo é a solução negociada dos conflitos. O Poder Judiciário está muito abarrotado e nós precisamos encontrar soluções para alcançar a paz dentro dos condomínios. E o terceiro é a profissionalização dos síndicos e das assessorias técnicas. Os condomínios não mais trabalharão com pessoas despreparadas. Eles estarão cobrando e exigindo cada vez mais síndicos profissionais preparados, assessorias técnicas especializadas. Como exemplo, os arquitetos, os engenheiros, os advogados e as administradoras.

 

Quais as habilidades, além das legais, são essenciais para o síndico de hoje?

Dentre as habilidades do síndico atual, eu reforçaria as soft skills, as habilidades e competências que têm que ser desenvolvidas. Uma delas é a escuta ativa. A outra é a proatividade e a outra é a criatividade. Essas três soft skills, ao lado de tantas outras, ocupam e ocuparão um papel de proeminência na gestão de condomínios. Daí porque o síndico tem que desenvolver essas potencialidades.

 

O que o senhor vê como sua contribuição mais impactante para o setor condominial?

Eu acredito que a minha contribuição tem sido para a necessidade da constante capacitação, constante aprimoramento e um subir de régua. Ou seja, trazer a gestão para um nível mais elevado de alta performance, na linha das expectativas dos condôminos que estão aumentando, estão se tornando cada vez mais exigentes. Em termos de deixar um legado para o segmento, eu penso que a ideia realmente é trazer para o âmbito dos espaços de formação, um aprimoramento de todos os setores, de todos os profissionais. Se nós tivermos aprimorado, melhorado, formado, capacitado os nossos profissionais, acredito que esse terá sido um legado importante.

Como você lida com a responsabilidade de ser uma voz influente no ramo?

Eu não penso na importância de ser uma voz influente. Eu penso na importância de estar humildemente aprendendo constantemente, com o coração aberto, com a mente aberta para o aprendizado, e ter também a energia para ajudar na solução dos problemas, que são muitos, e a preocupação em fazer com que as soluções sejam as mais eficientes possíveis. 

Fonte: Revista O Síndico Edição 62

 

Gestão Condominial em Foco: Evento da OAB-MG Impulsiona Boas Práticas em Juiz de Fora

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O evento lotou o auditório do Ritz Plaza Hotel.
Dr. Karol Durço (palestrante Advogado), Dr. Arão da Silva Jr. (OAB/JF), Dra. Silayne Viccini (OAB/MG), e Dr. Sérgio Nagasawa (palestrante Ministério do Trabalho).

Um marco na difusão de boas práticas de gestão condominial aconteceu em Juiz de Fora, no dia 18 de agosto,  foi promovido pela Comissão Estadual de Direito Condominial da OAB-MG, em parceria com a OAB-JF. O evento, intitulado “Seu condomínio sem risco: a boa gestão das relações de trabalho”, reuniu palestrantes de referência, autoridades da OAB-JF e um expressivo público de síndicos, advogados e gestores condominiais, fortalecendo um eixo de cooperação entre o mercado jurídico e o universo condominial.

 

A proposta central foi difundir conhecimentos essenciais para a gestão eficiente dos empreendimentos residenciais e comerciais, com foco na transparência, no cumprimento da legislação trabalhista e na prevenção de litígios.

O objetivo da Comissão Estadual de Direito Condominial da OAB-MG é ampliar o conhecimento necessário para que síndicos e administradores conduzam a gestão com excelência, assegurando procedimentos transparentes, seguros e juridicamente embasados. O evento de Juiz de Fora reforça a visão de que o mercado condominial pode evoluir para um patamar de maior profissionalização, com especialistas do Direito Condominial trabalhando lado a lado com os condomínios para prevenir conflitos, otimizar custos e melhorar a qualidade de vida dos moradores.

Palestra do Dr. Karol Durço no evento: Seu condomínio sem risco: a boa gestão das relações de trabalho

A meta é promover uma rede de conhecimento contínuo, capaz de oferecer soluções práticas, atualizadas e alinhadas às melhores práticas do mercado, fortalecendo a governança, a compliance e a gestão estratégica dos empreendimentos.

Dani Toledo (Toledo Conservadora), Márcio Tavares (Sindicon), Dra. Sylaine Viccini (OAB/MG) e Andrea Castilho (Grupo O Síndico).

O evento “Seu condomínio sem risco” sinaliza uma tendência decisiva: a integração entre expertise jurídica e prática condominial como caminho para a gestão transparente, eficiente e sustentável. A OAB-MG, a OAB-JF e a comunidade jurídica mostram-se comprometidas em levar o mercado condominial a um novo patamar, onde cada decisão é embasada em normas, boas práticas e diálogo aberto entre todos os atores envolvidos.

Fonte: Revista O Síndico Edição 61

Invictus: A Expertise de Grandes Centros agora em JF

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A liderança compartilhada entre Thiago e Alice é um dos grandes diferenciais.

A Invictus nasceu em 2017, da busca de um serviço mais flexível e adaptável.

A gestão de um condomínio é uma tarefa complexa, que exige atenção constante a múltiplos detalhes — da limpeza e manutenção à segurança de cada morador. Em um mercado cada vez mais competitivo, a busca por parceiros que ofereçam soluções completas e de alta qualidade é a chave para o sucesso. É com essa proposta que a Invictus Segurança e Facilities inicia suas operações em Juiz de Fora, trazendo consigo uma bagagem de sucesso e inovação de grandes centros urbanos, como o Rio de Janeiro.

“Nosso propósito seria atender as demandas conforme cada cliente, nada engessado, mas sim, modelado conforme a necessidade. Nosso padrão seria essa adaptação a cada novo contrato”, explica Alice Coutinho, que fundou a empresa com seu marido Thiago Coutinho em 2017. Essa visão, lapidada por anos de atuação em metrópoles, consolidou a empresa com uma reputação de excelência e confiabilidade.

Conexão Pessoal e Profissional

A decisão de expandir para Juiz de Fora não foi apenas estratégica, mas também profundamente pessoal. Nascidos e criados na cidade, o casal Coutinho identificou oportunidades únicas. Eles perceberam que o mercado local valoriza os mesmos princípios que formam a espinha dorsal da Invictus: treinamento, capacitação, e valorização da mão de obra. O que a cidade pode esperar, portanto, é um serviço que eleva o padrão, com colaboradores que não apenas executam tarefas, mas que representam profissionalismo e segurança.

O grande diferencial, segundo Thiago, é a integração de soluções. Enquanto os serviços de facilities — como limpeza, manutenção predial, portaria e jardinagem — garantem a eficiência operacional, a segurança patrimonial atua para proteger o que é mais valioso. A união desses dois pilares permite uma gestão centralizada, otimizando custos e garantindo que cada aspecto do condomínio seja cuidado por uma única empresa de confiança.

Inovação e Transparência

A Invictus vai além do convencional. A empresa aposta na tecnologia para oferecer transparência e agilidade. “Utilizamos a supervisão online, onde o contratante e todos os usuários podem acompanhar as atividades registradas em nosso aplicativo. Isso traz transparência e agilidade tanto na comunicação quanto nos ajustes operacionais”, destaca Alice. Essa inovação não só facilita a rotina do síndico, mas também gera uma sensação de segurança e tranquilidade, um ponto de contato direto e instantâneo com a operação.

Essa paixão por inovação é um dos pilares do Grupo Invictus. Thiago Coutinho, com orgulho, revela que a empresa é pioneira mundialmente no lançamento de um aplicativo de gestão e monitoramento, a Escoltech, que hoje se consolidou como um negócio próprio e de sucesso. Essa expertise tecnológica reflete a seriedade com que a Invictus aborda o mercado, sempre buscando soluções que realmente façam a diferença.

Valores Inegociáveis 

Mais do que uma empresa, a Invictus é um negócio familiar. A liderança compartilhada entre Thiago e Alice é um dos grandes diferenciais. “Conseguimos unir complementaridade e alinhamento de propósito”, explica Thiago. Essa gestão humana e profissional se reflete em todos os aspectos da empresa, inclusive na forma como lidam com seus colaboradores e na visão de futuro.

Thiago e Alice têm uma visão clara para Juiz de Fora: “Acreditamos na capacidade da cidade em se reinventar, em se abrir para novos negócios, novas propostas, ideias tecnológicas”. Eles estão prontos para provocar mudanças, elevando a qualificação de todo o mercado de facilities e segurança e construindo relações de confiança baseadas em valores sólidos.

Para a Invictus, o sucesso não se mede apenas pelo faturamento, mas pela capacidade de manter a integridade, de transformar a vida das pessoas e de contribuir para a comunidade. Como patrocinadores de atletas e de projetos sociais, eles demonstram que seu papel vai muito além dos muros dos condomínios.

Se você busca um parceiro que combine a experiência e a estrutura de uma grande empresa com o toque humano e a inovação que o seu condomínio merece, a Invictus Segurança e Facilities está pronta para te atender.

Av. Barão do Rio Branco, 3.500, 2º andar, Passos, Juiz de Fora – MG

(32) 9989-0069

@invictusgrupo.oficial

 

Fonte: Revista O Síndico Edição 61

Confira a 62ª edição da revista O Síndico

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A Edição 62 da revista O Síndico acaba de sair e está repleta de assuntos interessantes ao ramo condominial. Quer saber as matérias desta edição? Então se liga:

Editorial:

Um Novo Ciclo de Conquistas e Conexões 

Encerramos 2025 com o sentimento de dever cumprido e a alegria de celebrar 20 anos de trajetória do Grupo O Síndico. Foi um ano marcante, de retomada e consolidação. Trabalhamos com a energia renovada e com o entusiasmo de quem acredita no poder da comunicação e da união para fortalecer o setor condominial. Em duas décadas de história, seguimos firmes no propósito de informar, conectar e valorizar quem faz a diferença na vida em condomínio. 

Este ano, conquistamos avanços significativos. A aprovação da Lei Municipal que institui o Dia do Síndico e do Administrador de Condomínios, proposta pelo vereador Marlon Siqueira e sancionada pela prefeita Margarida Salomão, é um marco para toda a categoria. Outra iniciativa relevante foi a Lei Lixo Zero, que começará a transformar práticas de gestão ambiental nos condomínios da cidade — passos que mostram a evolução e a responsabilidade do setor perante a sociedade. Também foi um ano de grandes parcerias. Agradeço profundamente aos nossos anunciantes e parceiros, que acreditam no nosso trabalho e tornam possível levar informação de qualidade à comunidade condominial por meio da revista, do site e das redes O Síndico em revista sociais. 

Um reconhecimento especial aos síndicos, administradores e empresas que nos acompanham e confiam em nossas plataformas. Nada disso seria possível sem a dedicação e o talento da nossa equipe de jornalistas, designers, social media, profissionais de produção e consultores, que trabalham com criatividade e compromisso para fazer cada edição, postagem e projeto do Grupo O Síndico acontecer. A cada um deles, o meu mais sincero agradecimento. E à AacondoJF, nossa parceira na realização do Dia do Síndico e da FeicondJF, o nosso reconhecimento pela união de forças e pela contribuição incansável ao fortalecimento do setor. 

Olhamos para 2026 com entusiasmo e novos desafios. Planejamos projetos em sustentabilidade, comunicação online e offline e marketing digital, ampliando o alcance das marcas que confiam em nós e o atendimento ao nosso setor. Contamos com as empresas parceiras e com vocês, síndicos, para seguirmos inovando e crescendo juntos. Enquanto nos preparamos para o próximo ano, o calendário de 2025 ainda reserva um encontro imperdível: convidamos você a participar do 15º Dia do Síndico e da 2ª FeicondJF, que acontecerá em 29 de novembro. Será um dia de grandes palestras, debates práticos, vitrine de negócios e networking — uma oportunidade única para atualizar-se, trocar experiências e fortalecer laços com quem faz a gestão condominial acontecer. Não perca: participe, traga sua equipe e venha construir conosco soluções reais para o dia a dia dos condomínios. O portal sindicojf.com.br se renova também com novos colunistas, que chegam para ampliar o debate técnico e a troca de experiência sobre os desafios da gestão condominial. 

E, para fechar este ciclo com chave de ouro, esta edição especial traz temas que refletem o dinamismo e a transformação do nosso segmento: a administração humanizada na era da Inteligência Artificial, a adequação das garagens à nova diretriz nacional para recarga de veículos elétricos, a obrigatoriedade do responsável técnico químico em piscinas, a segurança contra furtos de cabos elétricos, e uma entrevista exclusiva com o Dr. Vander Andrade, que fala sobre a profissionalização e o futuro da gestão condominial. Aproveite a leitura, inspire-se e venha participar do Dia do Síndico — juntos faremos de 2026 um ano ainda mais inovador, unido e próspero!

Andrea Castilho
Editora revista O Síndico e CEO SíndicoJF Mídias Digitais

 

SUMÁRIO

➡️Artigo Lázuli Administração humanizada na Era da Inteligência Artificial

➡️Recarga de Veículos Elétricos Como adequar garagens à nova diretriz de segurança contra incêndio

➡️Segurança Como agir para prevenir furtos de cabos de energia em Juiz de Fora

➡️Tratamento Químico da Água Nova resolução exige responsável técnico para piscinas em condomínios

➡️Dr. Vander Andrade fala de capacitação, tecnologia e tendências na gestão em entrevista

➡️Impacto Administradora investe em capacitação e eleva empresa a novo patamar

Ficou curioso? Então acesse já a versão digital pelo link.

Já a versão impressa, circula em Juiz de Fora gratuitamente com tiragem de 4.000 exemplares por edição.

Fonte: Equipe SíndicoJF

Furto de cabos em vias públicas: o que o condomínio e o síndico podem fazer para prevenir e reagir a esse tipo de crime

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ESCRITO POR: João Alberto Britto. 

CEO e Diretor Executivo da J A Consultoria, com vasta experiência na área de Segurança Corporativa. É Administrador de Empresas com ênfase em Comércio Exterior e possui diversas especializações: Inteligência Estratégica, Gestão de Crises Corporativas, Marketing Estratégico, Business Security e Gestão de Condomínios. Durante 20 anos atuou na Gerência de Segurança, Risco e Inteligência do Banco do Brasil, onde também foi educador corporativo e perito judicial. Além disso, conta com formações complementares em Segurança da Informação, Auditoria e Diagnóstico em Segurança, e Segurança em Condomínios, sendo egresso da 8ª Turma de Inteligência de Segurança Pública do SSPRJ. Atualmente, dedica-se à consultoria em segurança e à formação de profissionais e empresas na área, unindo experiência prática e sólida formação académica.

O furto de cabos de energia que passam pelos postes das ruas tornou-se uma cena cada vez mais comum nas grandes cidades brasileiras. Além do prejuízo financeiro às concessionárias, esse tipo de crime provoca apagões, riscos de choque elétrico, e afeta diretamente a segurança e a mobilidade dos moradores e condomínios vizinhos. Portões deixam de funcionar, sistemas de câmeras e cercas elétricas são interrompidos, e até a iluminação pública se torna falha, abrindo brechas para outras ações criminosas.

Embora os postes e redes externas não pertençam ao condomínio, o síndico pode e deve agir de forma estratégica, tanto antes quanto depois da ocorrência, adotando medidas que reforçam a prevenção, auxiliam as autoridades e protegem o entorno do patrimônio coletivo.

1 – Ações preventivas: o papel ativo do condomínio

Mapeamento e observação

O primeiro passo é mapear os pontos de vulnerabilidade no entorno do condomínio, como postes com cabeamento exposto, áreas com pouca iluminação e locais com histórico de furtos. O síndico deve contratar um consultor ou empresa de diagnóstico de segurança especializada em identificar vulnerabilidades e propor soluções. Algumas das informações devem ser repassadas em um relatório simples de risco perimetral a prefeitura ou concessionária. Avaliar a instalação de câmeras externas de alta resolução, capazes de cobrir a calçada e o entorno imediato. Estas e outras soluções de segurança devem ser propostas ao condomínio pelo profissional de segurança especializado.

Iluminação e vigilância

Mesmo que o poste seja público, a iluminação complementar feita pelo condomínio, como refletores ou balizadores de fachada voltados para a rua, ajuda a aumentar a visibilidade e inibir a ação de criminosos. Da mesma forma, câmeras voltadas para o portão ou fachada podem captar indiretamente a via pública, registrando movimentações suspeitas sem ferir o direito à privacidade.
Comunicação com a concessionária e órgãos públicos
Síndicos podem formalizar junto à concessionária de energia protocolos de solicitação de vistoria e troca de cabos expostos, além de relatar tentativas de furto ou fios soltos. Quando o condomínio mostra recorrência de ocorrências, as equipes técnicas tendem a priorizar a região. A comunicação com a Guarda Municipal e a Subprefeitura também é estratégica, quanto mais registros oficiais existirem, mais fácil é justificar instalações de câmeras públicas e reforço na iluminação viária.
Contrate empresa de monitoramento de alarme
Tenha alarmes sonoros que podem ser acionados em caso de movimentação suspeita

Campanhas educativas

Estimular moradores e funcionários a relatarem atividades suspeitas (como falsos técnicos ou movimentações noturnas próximas aos postes) é uma ação simples que salva vidas. Distribuir comunicados breves e informativos pelo grupo de mensagens do condomínio ajuda a criar vigilância participativa.

2 – Durante o evento: o que o síndico deve (e não deve) fazer

Ao perceber um furto em andamento, o síndico jamais deve se aproximar ou intervir. Criminosos especializados nesse tipo de crime geralmente trabalham em duplas ou trios, utilizando escadas e uniformes falsos. O ideal é registrar discretamente fotos ou vídeos à distância, acionar a Polícia Militar (190) e, se possível, a concessionária de energia, informando o poste ou local exato.
A prioridade deve ser preservar a própria segurança e a dos moradores, mantendo todos afastados da rede elétrica, já que cabos rompidos podem permanecer energizados e causar acidentes graves.

3 – Após o furto: medidas corretivas e estratégicas

Registrar um boletim de ocorrência detalhado, mencionando o impacto para o condomínio e a região ( o registro cria a “Mancha Criminal”). Encaminhar cópia do B.O. à concessionária, solicitando reposição do cabeamento e reforço na fiscalização. Manter contato com associações de bairro, para propor ações conjuntas de monitoramento comunitário. Emitir comunicado oficial aos condôminos, esclarecendo o ocorrido e reforçando as orientações de segurança.
A comunicação pós-evento é tão importante quanto a prevenção. Um síndico que mantém os condôminos informados demonstra gestão ativa e preocupação genuína com a coletividade.

Conclusão

O furto de cabos de energia em vias públicas vai além do dano material: é um ataque à infraestrutura urbana, transtorno aos moradores e até atinge à sensação de segurança. Diante dessa realidade, o síndico moderno precisa compreender que seu papel não se limita ao portão do condomínio. Ele é um agente de segurança comunitária, capaz de articular moradores, concessionárias e autoridades em torno de um objetivo comum: proteger pessoas, patrimônio e serviços essenciais.

 

 Confira a 61ª edição da revista O Síndico

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A Edição Nº 61 da revista O Síndico,  especial em comemoração aos 20 anos do Grupo O Síndico, acaba de sair e está repleta de assuntos interessantes ao ramo condominial. Quer saber as matérias desta edição? Então se liga:

SUMÁRIO

➡️ Boas Práticas: Comissão Estadual de Direito Condominial realiza evento em JF

➡️ Lixo Zero: Nova legislação muda a gestão de resíduos sólidos na cidade

➡️ Biometria Facial: A tendência em segurança que merece atenção redobrada

➡️Conquista: Lei Municipal institui Dia do Síndico e do Administrador em JF

➡️Impacto Administradora: Responsabilidade e gestão profissional a favor do condomínio

➡️Andrea Castilho: 20 anos do Grupo O Síndico é comemorado em entrevista

➡️Grupo Invictus: A expertise dos grandes centros chegou a Juiz de Fora

Ficou curioso? Então acesse já a versão digital pelo link.

Já a versão impressa, circula em Juiz de Fora gratuitamente com tiragem de 4.000 exemplares por edição.

Fonte: Equipe SíndicoJF

Nova diretriz nacional traz regras para recarga de veículos elétricos em garagens

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O crescimento da frota de veículos elétricos no Brasil vem transformando a rotina das cidades e, especialmente, dos condomínios. Para acompanhar essa realidade, foi publicada no dia 25 de agosto de 2025, a Diretriz Nacional sobre Ocupações Destinadas a Garagens e Locais com Sistemas de Alimentação de Veículos Elétricos (SAVE), documento elaborado pelo CNCGBM/LIGABOM (Conselho Nacional de Comandantes-Gerais dos Corpos de Bombeiros Militares), que estabelece medidas mínimas de segurança contra incêndio e orienta os Corpos de Bombeiros em todo o país.

Confira a íntegra do documento aqui!

A norma traz pontos centrais que impactam diretamente síndicos e administradoras:

  • Instalações elétricas deverão seguir normas técnicas específicas, como a NBR 5410 (baixa tensão), NBR 17019 (instalações especiais para alimentação de veículos elétricos) e NBR IEC 61851-1 (sistemas de recarga de veículos elétricos);
  • Só serão permitidos os modos 3 e 4 de recarga, realizados em estações específicas (wallbox ou carregadores rápidos), oferecendo maior segurança em comparação ao uso de tomadas comuns.
  • As garagens precisarão contar com pontos de desligamento de energia próximos às estações de recarga e às entradas principais;
  • Sinalização, disjuntores independentes e distanciamento mínimo das vagas em relação às rotas de fuga também passam a ser exigidos;
  • Para novos empreendimentos, a diretriz determina a instalação de sistemas de detecção de incêndio, sprinklers, ventilação adequada e resistência estrutural mínima de 120 minutos ao fogo.

Nos edifícios já existentes, parte das exigências também será aplicada, principalmente a adequação das instalações elétricas e a criação de planos de gerenciamento de riscos.

Repercussão no mercado

A publicação da diretriz foi recebida como um passo necessário para dar segurança ao avanço da mobilidade elétrica no país. No entanto, entidades condominiais e empresas de administração já alertam que a aplicação das medidas exigirá planejamento financeiro, capacitação técnica e diálogo entre síndicos, moradores e fornecedores.

Por outro lado, a norma tem gerado controvérsia. Em nota oficial, a Associação Brasileira do Veículo Elétrico (ABVE) reconheceu avanços no texto, mas apontou que a diretriz impõe custos desproporcionais a edifícios existentes, ao exigir sprinklers e sistemas de detecção em toda a garagem sempre que houver um ponto de recarga. Para a entidade, a medida pode ser interpretada como discriminatória contra a eletromobilidade, já que não exige as mesmas adaptações em garagens sem carregadores, mesmo diante dos riscos dos veículos a combustão.

A Diretriz entra em vigor em 180 dias após sua publicação, e caberá a cada ente federativo definir prazos de adaptação.

Em Juiz de Fora, o tema ainda será debatido com especialistas locais, mas já está claro que a diretriz inaugura uma nova etapa na relação entre mobilidade elétrica e gestão condominial, trazendo tanto oportunidades quanto desafios.

Fonte: Redação SíndicoJF

 

A Arte de Gerir Múltiplos Condomínios: Desafios e Estratégias para o Síndico Profissional

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A crescente complexidade da administração condominial impulsionou a demanda pelo síndico profissional, uma carreira que exige expertise e adaptabilidade. No entanto, gerenciar múltiplos condomínios simultaneamente apresenta desafios únicos que vão além do conhecimento técnico, demandando inteligência emocional e estratégias inovadoras. A seguir, exploramos as nuances dessa profissão e as melhores práticas para alcançar o sucesso, conforme os insights de especialistas no setor.

O Crescimento da Profissão e seus Desafios Atuais

A ascensão da sindicatura profissional não está isenta de obstáculos. Um dos pontos de discussão atuais no mercado é a obrigatoriedade de registro de síndicos e administradoras de condomínios nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs). Enquanto o Conselho Federal de Administração (CFA) defende o registro para assegurar a profissionalização e a qualidade dos serviços, a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e diversos especialistas jurídicos argumentam que a legislação vigente não impõe tal filiação. 

Gerenciando um Portfólio Extenso: A Visão de Taula Armentano

Administrar uma vasta carteira de condomínios exige uma abordagem diferenciada e altamente estratégica. Taula Armentano, advogada e síndica profissional à frente da Informma Síndicos – empresa de sindicatura que gerencia mais de 400 condomínios – ressalta que o principal desafio é manter a qualidade dos serviços. Para isso, ela enfatiza a importância de investir continuamente em conhecimento, buscando as melhores práticas em outros segmentos, como indústria e grandes corporações, e tratando cada condomínio como uma empresa, com foco na transparência e eficácia na gestão dos recursos.

A Informma Síndicos, por exemplo, adota um modelo de dupla de síndicos para garantir a continuidade da gestão e uma maior proximidade com os condôminos, assegurando que nenhum condomínio fique sem suporte. Essa estratégia equilibra uma gestão altamente profissionalizada com um atendimento humanizado, crucial para lidar com a diversidade de perfis e expectativas dos moradores.

Principais Desafios na Gestão Simultânea de Vários Condomínios

  1. Equilíbrio e Saúde Mental: A gestão condominial pode ser emocionalmente desgastante, dada a necessidade de lidar com uma ampla gama de perfis  de pessoas e expectativas. Manter um distanciamento emocional saudável e focar em uma gestão humanizada, pautada em regras claras, é vital para evitar conflitos desnecessários e o esgotamento profissional.
  2. Manutenção da Qualidade e Personalização: O desafio reside em preservar o atendimento individualizado, mesmo gerenciando uma grande quantidade de condomínios. É imperativo adaptar a comunicação e as soluções às necessidades específicas de cada local.
  3. Tecnologia e Inovação: A resistência à adoção de novas tecnologias pode ser um entrave. Ferramentas de gerenciamento de tarefas (como Trello, Notion e Monday), softwares de pesquisa e inovações como inteligência artificial e automação são indispensáveis para otimizar processos, desde análises orçamentárias até sistemas de segurança. Síndicos que não se modernizam correm o risco de ficar para trás no mercado.
  4. Comunicação Eficiente: A empatia é a pedra angular de uma comunicação eficaz que deve ser adaptada a cada condomínio. É recomendável a utilização de múltiplas plataformas e pesquisas de satisfação para compreender as demandas dos moradores. Uma comunicação assertiva e transparente não apenas reduz conflitos, mas também promove um ambiente de harmonia.
  5. Gestão Financeira e Planejamento Estratégico: Uma gestão financeira sólida, um planejamento estratégico bem definido e um plano diretor eficiente são ferramentas que ajudam a criar um equilíbrio e garantir maior eficácia no atendimento às demandas, mesmo na administração de vários empreendimentos ao mesmo tempo.

Conselhos Essenciais para o Síndico Profissional de Múltiplos Condomínios:

  • Propósito e Resiliência: Busque um propósito que vá além da remuneração. O setor oferece vastas oportunidades, mas exige resiliência diante dos desafios inerentes à profissão.
  • Capacitação Contínua e Preparo Emocional: Invista em cursos, conhecimento e desenvolvimento pessoal para garantir o sucesso.
  • Comunicação Transparente e Assertiva: Mantenha os condôminos sempre informados sobre as finanças e a administração.
  • Adoção Tecnológica: Não hesite em integrar novas ferramentas e explorar o potencial da inteligência artificial e da automação para otimizar suas operações.
  • Parceria Estratégica com Administradoras: Busque administradoras que ofereçam uma equipe estruturada, suporte jurídico e de engenharia, e tecnologia avançada para complementar sua atuação.

A gestão de múltiplos condomínios é uma jornada complexa, mas gratificante, que exige um constante aprimoramento e uma visão estratégica para assegurar a eficiência e a harmonia em cada ambiente condominial.

Fonte: Redação SíndicoJF

 

O Peso da Responsabilidade: Como o excesso de cobranças afeta a saúde emocional do síndico

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ESCRITO POR: Henrique Junior 

Administrador, especialista em Gestão Empresarial e Finanças, com especialização em Neurociência e Desenvolvimento Humano. Coach, mentor e empresário no setor de tecnologia.

Imagine carregar nas costas as expectativas de dezenas — às vezes centenas — de pessoas diferentes. Cada uma com suas urgências, desejos, interpretações e, claro, opiniões. Agora, adicione a isso a responsabilidade de gerir finanças, lidar com conflitos, tomar decisões impopulares e ainda se manter disponível 24 horas por dia, sete dias por semana.

É assim que muitos síndicos vivem.

A função, que costuma ser assumida por espírito de colaboração ou pela promessa de “organizar a casa”, pode se tornar rapidamente um fardo emocional. E quando a balança entre responsabilidade e reconhecimento pesa demais para um lado só, o impacto na saúde mental é inevitável.

Do ponto de vista da neurociência, o cérebro humano não foi projetado para lidar com estresse crônico. Situações de pressão constante — como as que um síndico enfrenta diariamente — ativam o eixo hipotálamo-hipófise-adrenal, liberando hormônios como o cortisol e a adrenalina. Esses hormônios são úteis em situações pontuais de perigo, mas quando se mantêm elevados por longos períodos, causam desgaste cognitivo, emocional e físico.

O resultado?

Fadiga mental, irritabilidade, insônia, queda de desempenho, dificuldade de concentração e, em casos mais severos, sintomas de ansiedade e depressão.

A rotina do síndico costuma ser marcada por microestressores: o morador que cobra resposta imediata no grupo do WhatsApp, o prestador que não aparece, a conta que vence amanhã, a reclamação sobre barulho, o medo de errar na gestão financeira. São pequenos episódios, mas repetidos constantemente — e sem tempo adequado de recuperação, se acumulam silenciosamente no sistema nervoso.

Outro fator que agrava o quadro é o desequilíbrio entre o que se entrega e o que se recebe. Em muitos condomínios, o síndico é criticado por decisões difíceis, mas raramente é parabenizado por decisões corretas. Isso gera um esvaziamento do sentido da função — algo que na psicologia chamamos de desmotivação por desvalorização.

O cérebro, em especial o sistema límbico, precisa de reforços positivos para manter o engajamento. Quando esses reforços são substituídos por ataques, desconfiança e pressão contínua, o sistema de recompensa é silenciado — e o síndico passa a operar em modo de defesa, sobrevivência ou desistência.

Muitos síndicos relatam dores de cabeça, tensão muscular, palpitações, sensação de sufocamento, ou até “apagões mentais” diante de reuniões mais tensas. Esses sintomas, muitas vezes subestimados, são sinais claros de que o corpo está tentando gritar o que a mente não teve espaço para elaborar: há sobrecarga.

O papel do síndico exige mais do que gestão — exige maturidade emocional, resiliência e equilíbrio. Mas nenhum ser humano, por mais preparado que seja, consegue sustentar isso por tempo indefinido sem apoio e sem autocuidado.

Não é sinal de fraqueza reconhecer os próprios limites. Pelo contrário, é um gesto de inteligência. Síndicos emocionalmente exauridos tendem a cometer mais erros, se comunicar com menos clareza e perpetuar conflitos. Em contrapartida, síndicos que preservam sua saúde mental são mais assertivos, empáticos e estratégicos.

Se você sente que o fardo tem sido pesado demais, talvez seja hora de se perguntar: “Quem está cuidando de mim, enquanto eu cuido de tudo?”

Conversar com um psicólogo, participar de grupos de apoio entre síndicos ou até mesmo compartilhar tarefas com um conselho mais atuante pode fazer uma enorme diferença. Há caminhos possíveis — e nenhum deles exige que você carregue tudo sozinho.

Ser síndico é, sim, uma missão nobre. Mas também é uma função de alto impacto emocional. É hora de parar de romantizar o esforço solitário e começar a valorizar o equilíbrio. Condomínios saudáveis começam com líderes saudáveis — e isso inclui você.

Taula Armentano: Os Desafios da Gestão Condominial

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Há mais de 20 anos atuando no setor condominial de São Paulo, Taula Armentano, conversou com O Síndico.

Advogada, síndica profissional especializada em condomínios-clube e sócia da empresa de sindicatura Informma Síndicos, ela também é apresentadora do SindicolabNews, professora, coordenadora do curso Síndicos Expert do Sindiconet e autora do “Mapa Mental do Síndico”. É uma referência nacional em gestão profissional de condomínios. 

Nesta entrevista exclusiva para a Revista O Síndico, Taula Armentano fala sobre sua trajetória, desafios da profissão e dá dicas essenciais para uma gestão condominial eficiente. Confira!

O Síndico: O que despertou seu interesse em atuar como síndica profissional? Como iniciou sua trajetória?

Taula Armentano: Minha história com condomínios começou literalmente quando nasci. Minha mãe tinha uma imobiliária com um setor de administração de condomínios, que surgiu a partir da demanda dos clientes. Cresci nesse ambiente e, mesmo após me formar em Direito, continuei atuando na área. Inicialmente, assessorava a administração e a parte jurídica dos condomínios.

Com o tempo, os condôminos deixaram de querer assumir a sindicatura devido à crescente complexidade da gestão. Assim, começamos a ser convidados para ocupar esse cargo e foi dessa forma que me tornei síndica, assumindo, inclusive, um grande condomínio clube, onde minha carreira realmente decolou.

Com mais de 400 condomínios como clientes da Informma Síndicos, quais são os principais desafios enfrentados por uma empresa de sindicatura?

O maior desafio é manter a qualidade dos serviços. Para isso, investimos fortemente em conhecimento, buscando boas práticas em outros mercados, como indústrias e grandes corporações. Sempre defendi que condomínios devem ser geridos como empresas, pois lidamos com recursos de terceiros e devemos garantir transparência e eficácia.

Nossa empresa se destaca por equilibrar essa gestão profissionalizada com um atendimento humanizado. Criamos um modelo de dupla de síndicos para garantir continuidade e proximidade com os condôminos, assegurando que ninguém fique desamparado.

Quais são as maiores dificuldades enfrentadas pelos síndicos atualmente e como superá-las?

A principal dificuldade é equilibrar profissionalismo e saúde mental. A gestão condominial exige lidar com diversos perfis, vontades e expectativas, o que pode gerar desgaste emocional. Manter um distanciamento emocional saudável e focar em uma gestão humanizada, baseada em regras claras, é essencial para evitar conflitos desnecessários.

Que conselho você daria para quem está começando a carreira como síndico?

Primeiro, avalie se você tem um propósito maior do que apenas a remuneração. O setor condominial oferece muitas oportunidades, mas exige resiliência. Capacitação técnica e preparo emocional são indispensáveis para o sucesso na carreira.

Quais são as principais características para uma comunicação eficiente no condomínio?

Empatia é a chave. Cada condomínio tem um perfil específico e a comunicação deve ser adaptada. O uso de múltiplas plataformas e pesquisas de satisfação ajuda a entender as necessidades dos condôminos. Uma boa comunicação reduz conflitos e promove um ambiente harmonioso.

A tecnologia tem transformado diversos setores. Quais inovações têm sido fundamentais na gestão condominial?

Ferramentas de gestão de tempo, como Trello, Notion e Monday, são essenciais para organizar demandas. Softwares de pesquisa ajudam a compreender melhor os condôminos. A inteligência artificial e a automação também têm revolucionado o setor, desde análise de orçamentos até sistemas de segurança avançados.

Como lidar com síndicos resistentes à tecnologia?

A história está repleta de exemplos de empresas que não se adaptaram e desapareceram, como a Blockbuster e a Kodak. O mesmo acontece com a gestão condominial. Quem resiste à inovação corre o risco de ficar para trás. O ideal é buscar conhecimento, conversar com profissionais que já utilizam novas ferramentas e testar as possibilidades. No meu curso de Inteligência Artificial, ajudo justamente aqueles que querem começar do zero.

Quais práticas são essenciais para promover a harmonia entre os moradores?

Comunicação assertiva e transparência são fundamentais. Os condôminos precisam estar informados sobre a gestão financeira e administrativa do condomínio. Uma boa gestão financeira, um planejamento estratégico eficiente e um plano diretor bem elaborado também contribuem para evitar conflitos e manter um ambiente harmônico.

Por fim, qual é o maior aprendizado que você tirou dessa trajetória?

A importância do equilíbrio. A gestão condominial exige um olhar técnico, mas também humano. Saber escutar, compreender e se comunicar de forma eficiente faz toda a diferença.

Agradecemos a Taula Armentano por compartilhar seu conhecimento e experiência. Sem dúvida, suas dicas serão valiosas para síndicos e gestores que buscam aprimorar sua atuação no setor condominial!

Fonte: revista O Síndico Edição 59

 

Transição Energética e Condomínios: Uma Nova Era de Sustentabilidade

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Transição Energética é o tema do momento. As Mudanças Climáticas, questões econômicas e até a guerra entre Rússia e Ucrânia têm levado o mundo inteiro a rever suas políticas energéticas. 

A Transição Energética é um movimento global que está mudando a maneira como produzimos e consumimos energia. Este movimento visa substituir, de forma gradativa, os combustíveis fósseis por fontes de energia renováveis e limpas e tem implicações significativas para todos os setores da sociedade, incluindo o setor imobiliário. Condomínios residenciais, em particular, estão em uma posição única para liderar o caminho nesta transição.

 

O Papel dos Condomínios na Transição Energética 

Os condomínios são comunidades autônomas que consomem uma quantidade significativa de energia. Eles têm o potencial de desempenhar um papel importante na transição energética através da implementação de 3 soluções: 

  1. Eficiência Energética: destacam-se aqui o uso da iluminação LED, com economia de pelo menos 50% (em relação às fluorescentes), substituição de chuveiros elétricos por aquecimento solar da água e após a eficientização do uso da energia, a adoção de um sistema de geração fotovoltaica, se esse se tornar viável, não havendo áreas de sombra agora ou no futuro. É preciso considerar também os custos com manutenção, inclusive limpeza que, se for negligenciada, diminui a geração do sistema.
  2. Eletrificação dos veículos: os carros elétricos têm caído de preço a cada ano e aumentado exponencialmente suas vendas. A retirada dos gases de efeito estufa dos automóveis é uma das mais importantes medidas da transição energética. A economia só com o “abastecimento” chega a 80%, sem falar na manutenção, na comodidade da recarga residencial, melhoria na saúde da população com a diminuição dos problemas respiratórios em geral e na poluição sonora das grandes cidades, já que os carros elétricos não fazem o barulho dos carros tradicionais, à combustão. 
  3. Educação Sustentável: as unidades residenciais são a base da sociedade. A Sustentabilidade começa pelas pessoas. Mudando hábitos, muda-se toda uma cultura. 

 

Benefícios da Transição Energética para Condomínios 

A transição energética oferece vários benefícios para os condomínios: 

  1. Economias significativas nos custos de energia. 
  2. Valorização dos imóveis, ao torná-los mais atraentes para os compradores conscientes do meio ambiente.
  3. Melhora da qualidade de vida dos moradores, ao criar um ambiente mais saudável e sustentável. 

 

Desafios e Soluções 

Apesar desses benefícios, a transição energética também apresenta desafios. O custo inicial de instalação de sistemas de energia renovável pode ser alto. No entanto, os custos estão diminuindo rapidamente e existem várias opções de financiamento disponíveis. Além disso, a falta de conhecimento e compreensão sobre a transição energética pode ser um obstáculo. Portanto, é crucial fornecer educação e conscientização sobre os benefícios da energia renovável e da eficiência energética. 

 

Implementação 

O Síndico e o Conselho são figuras fundamentais na Transição Energética do Condomínio. Primeiro é preciso comprar a idéia e para isso é necessário capacitação, para ter argumentos técnicos e principalmente econômicos e culturais para que o morador se veja incluído nesse processo.

A estratégia inicial pode começar com uma palestra para os moradores, para suscitar o debate e o apoio. Junto à isso a realização de um Diagnóstico Energético, que vai apontar e quantificar as medidas viáveis técnica e economicamente, classificando-as por critérios de importância, segurança, viabilidade e custo-benefício.

O Diagnóstico Energético vai também avaliar os horário de pico do sistema, para que a recarga de muitos carros elétricos ao mesmo tempo não venha a desligar o disjuntor geral do Condomínio e ainda a qualidade da energia elétrica, para evitar danos aos equipamentos elétricos dos moradores. 

 

A Transição Energética já começou e é irreversível

A transição energética é uma oportunidade para os condomínios se tornarem líderes em sustentabilidade. Ao adotar soluções de energia renovável e práticas sustentáveis, eles podem reduzir sua pegada de carbono, economizar recursos e criar um ambiente melhor para seus moradores. A jornada pode apresentar desafios, mas os benefícios a longo prazo para o planeta e para as gerações futuras são inestimáveis.

 

 

 

 

FONTE: Adriano Pascoal graduou-se em Engenharia Elétrica, com Ênfase em Eletricidade Industrial, pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro – UERJ, onde também lecionou na Faculdade de Engenharia entre 2006 e 2012. É Consultor e Palestrante em Gestão Energética desde 2011, com diversos Diagnósticos Energéticos realizados, principalmente em Indústrias, Hospitais e Condomínios e Autor do Livro Gestão da Energia Elétrica em Sistemas de Baixa Tensão.

 

Provisões de Férias e 13º Salário em Condomínios

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ESCRITO POR: Sergio Paulo da Silva

Sócio da Indep Auditores Independentes, perito contábil, auditor contábil CNAI e membro da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC/RJ

foto de perfil do Editor Sérgio Paulo da Silva | Síndico JFDesafios e Importância do Controle Gerencial

A gestão de um condomínio envolve uma série de responsabilidades financeiras que vão além do simples pagamento das despesas mensais, requerendo uma abordagem estratégica e cuidadosa. Entre essas responsabilidades, a provisão de férias e 13º salário para os funcionários do condomínio se destaca como uma área crucial que, se não for devidamente gerenciada, pode acarretar sérias consequências financeiras e operacionais, impactando diretamente o fluxo financeiro do condomínio.

Desafios da ausência de norma contábil específica

Ao contrário das empresas, os condomínios, ainda não dispõem de uma norma contábil específica que oriente detalhadamente como devem registrar seus ativos e passivos. Isso leva muitos condomínios a se limitarem a um fluxo de caixa mensal, sem considerar a necessidade de provisionar adequadamente para despesas futuras. Essa prática limita a visão financeira e pode resultar em surpresas desagradáveis quando chega o momento de pagar férias ou 13º salário aos funcionários, comprometendo sua saúde financeira.

Entendendo a provisão de férias

A provisão de férias é o reconhecimento contábil do valor que deve ser pago aos funcionários quando eles tirarem férias. No Brasil, a legislação trabalhista garante que todo funcionário tem direito a 30 dias de férias remuneradas após completar 12 meses de trabalho. Além disso, durante o período de férias, o funcionário tem direito a um adicional de 1/3 do seu salário.

Para condomínios, a falta de uma norma contábil específica frequentemente resulta em falhas, pois, apesar de constarem em seus orçamentos, esses valores não são devidamente provisionados ao longo do ano. A gestão eficiente exige que mensalmente se reserve uma parte do orçamento para cobrir essas despesas futuras. Por exemplo, e de forma simplificada, se um funcionário ganha R$ 3.000 por mês, o condomínio deve provisionar R$ 250 (1/12 do salário mensal) todo mês, mais aproximadamente R$ 83 (1/3 do adicional de férias), totalizando R$ 333 mensais para este funcionário.

Provisão do 13º Salário

O 13º salário, também conhecido como gratificação natalina, é um direito de todo trabalhador com carteira assinada. Ele corresponde a um salário extra pago em duas parcelas, geralmente uma até 30 de novembro e a outra até 20 de dezembro. Assim como nas férias, é crucial que os condomínios provisionem mensalmente o valor correspondente ao 13º salário.

Para calcular a provisão do 13º salário, o condomínio deve reservar 1/12 do salário de cada funcionário a cada mês. Por exemplo e de forma simplificada, para um funcionário que recebe R$ 3.000 mensais, deve-se provisionar R$ 250 por mês. Essa prática garante que, ao final do ano, o condomínio tenha os recursos necessários para pagar o 13º salário sem comprometer outras despesas operacionais.

Integração das provisões no Orçamento Anual

Para garantir que as provisões de férias e 13º salário sejam adequadamente contabilizadas, esses valores devem ser incorporados no orçamento anual do condomínio. O orçamento proposto deve refletir todas as obrigações financeiras previstas, incluindo as provisões para férias e 13º salário, de forma que a administração possa planejar e distribuir os recursos ao longo do ano de maneira equilibrada.

Controle gerencial anexo aos Demonstrativos Mensais

Além de integrar as provisões no orçamento anual, é essencial que a administração do condomínio mantenha um controle gerencial anexo aos demonstrativos financeiros mensais. Esse controle deve detalhar as provisões acumuladas para férias e 13º salário, permitindo que os síndicos, administradores, e principalmente os condôminos acompanhem de perto a evolução dessas obrigações ao longo do ano.

A manutenção de um controle gerencial atualizado ajuda a evitar surpresas. Ao ter uma visão clara dos passivos trabalhistas acumulados, a administração pode ajustar o planejamento financeiro conforme necessário, garantindo que os recursos estejam sempre disponíveis quando as despesas se concretizarem.

Impacto na Gestão Financeira do condomínio

A falta de provisão adequada para férias e 13º salário pode causar um desequilíbrio significativo nas finanças do condomínio. Se esses custos não forem previstos e alocados ao longo do ano, o condomínio pode enfrentar dificuldades para arcar com essas despesas, necessitando recorrer a rateios extras entre os condôminos,  a famosa cota extra ou até mesmo atrasando pagamentos, o que pode resultar em juros e multas.

Implementação de boas práticas

Para evitar esses problemas, é essencial que os condomínios adotem boas práticas de gestão financeira. A utilização de ferramentas de contabilidade e softwares específicos para gestão de condomínios pode ajudar a automatizar o processo de provisão e garantir que todos os passivos trabalhistas sejam devidamente contabilizados.

Além disso, é recomendável que os síndicos e administradores recebam treinamento adequado em contabilidade e finanças. Com uma compreensão clara das obrigações trabalhistas e das melhores práticas de gestão, eles estarão mais bem preparados para planejar e acompanhar a execução orçamentária de forma eficiente.

A transparência na gestão financeira é crucial preponderante para a obtenção da confiança e colaboração dos moradores. Os síndicos devem comunicar claramente as necessidades de provisão para férias e 13º salário, explicando como esses valores são calculados e a importância de reservar fundos ao longo do ano. O envio dos relatórios financeiros detalhados de forma antecipada, que pode ser feito junto ao edital de convocação, deve ser amplamente debatido durante A assembleia, possibilitando a colaboração de todos condôminos.

Essa transparência não apenas ajuda a evitar conflitos, mas também garante que todos os moradores compreendam a importância de uma gestão financeira responsável e estejam dispostos a colaborar para manter a saúde financeira do condomínio.

Mesmo na ausência de uma norma contábil específica, os condomínios devem adotar práticas de provisão semelhantes às das empresas, para que esses custos sejam devidamente alocados ao longo do ano. Isso evita surpresas desagradáveis e possibilita que o condomínio possa cumprir suas obrigações trabalhistas sem comprometer outras áreas.

Ao adotar uma abordagem proativa e transparente na gestão financeira, utilizando ferramentas adequadas e promovendo a comunicação clara com os moradores, os síndicos podem garantir a sustentabilidade financeira do condomínio, mantendo a qualidade dos serviços oferecidos e a satisfação de todos os residentes.

 

Como receber o Oficial de Justiça no condomínio

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Você sabe como receber este profissional?

É fato que grande parte das pessoas que gerem, trabalham ou moram em um condomínio não sabe como lidar com a visita de um oficial de justiça. E cabe ao síndico orientar os colaboradores sobre a maneira correta de agir em casos assim.

Mas o que faz um oficial de justiça?

“Resumidamente, é o oficial de justiça que materializa uma ordem judicial. É por isso que ele é conhecido como um ‘longa manus’, ou seja, é a mão do juiz. Entre as ordens judiciais, há as mais complexas, como penhora de bem, busca e apreensão etc.; e as mais simples, como um ato comunicação, como é o caso da intimação ou citação.

O oficial de justiça é quem fornece informações relevantes ao juiz no processo, quando isso é solicitado, como nos casos de constatação, avaliação de bens etc.”, explica o oficial de justiça do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), Bernardo Quirino Furtado de Mendonça, que desempenha a função há 27 anos.

Ele afirma que não há restrição de dia para o cumprimento da ordem judicial, mas sim com relação ao horário, ou seja, o trabalho deve ser feito entre 6 e 20h. Aos síndicos, cabe a orientação dos profissionais que atuam no condomínio, levando em consideração os seguintes passos:

1 – O colaborador do condomínio deve solicitar a identificação do profissional oficial de justiça. O documento deve ser a carteira funcional do Poder Judiciário, onde constam nome completo e matrícula.

2 – Após a identificação, o colaborador do condomínio deve fazer contato com o condômino para saber se ele irá até a portaria ou se prefere que o oficial de justiça seja conduzido até sua unidade.

3 – Após a finalização dos trabalhos do oficial de justiça, o colaborador do condomínio deverá conduzi-lo até a saída.

Ao morador, cabe o direito de pedir a identificação do oficial de justiça. “Não se deve confundir identificação com a posse do documento, ou seja, o morador não necessita pegar o documento do oficial de justiça, mas apenas fazer sua análise visual”, aponta Bernardo.

Bernardo explica que é o oficial de justiça que materializa uma ordem judicial

Mas em condomínios onde há portaria remota?

Segundo o coordenador da Central de Mandados de Juiz de Fora, oficial de justiça do TJMG há 18 anos, Eduardo Rocha Mendonça de Freitas, “condomínios com portarias remotas e ‘porteiros eletrônicos’ representam as maiores dificuldades, como falta de atendimento profissional ao oficial de justiça; ausência de informações sobre o condômino, como os horários em que o mesmo pode ser encontrado no local; e ausência de informações até com relação ao síndico”.

Em casos onde não há êxito relacionado a um pronto atendimento, o oficial de justiça precisa buscar informações de outros condôminos ou na vizinhança, quando isso é possível. Caso seja apresentada resistência na identificação da parte, “os oficiais de justiça possuem fé pública e podem certificar essa resistência ao juiz, o qual poderá determinar o uso de outras medidas em relação à parte, dependendo da ordem judicial. Se o oficial de justiça identificar uma ocultação, ele pode praticar o ato com hora certa e certificar tudo isso ao juiz”, expõe Eduardo.

Ele destaca que a melhor maneira de adequar a interação entre o oficial de justiça e o colaborador do condomínio é preparar os porteiros e os síndicos para tais circunstâncias.

“De preferência, deve-se estabelecer regras claras na convenção do condomínio ou em deliberação da assembleia, deixando explícita a forma de se fazer esse recebimento de ordens judiciais destinadas aos condôminos.”

Representante da Porter JF, empresa que oferece, entre seus serviços, a portaria remota, o diretor Roberto Kamil explica quais são os procedimentos adotados pelo grupo no caso de visitas de oficias da justiça. “A Porter lida com a situação de forma séria e com rigor. Assim, não abrimos porta sem autorização. Alguns síndicos clientes preferem já deixar autorizada a entrada dos oficiais de justiça. Nesse caso, quem os acompanha até a unidade é o zelador. Há outros que preferem que seja feito contato primeiro com o morador. Caso a gente perceba que o morador não quer receber o oficial de justiça, comunicamos ao síndico, que acompanha o oficial de justiça ou aciona alguém para fazê-lo.”

Kamil reforça: “O que não podemos é atrapalhar ou impedir o trabalho do oficial de justiça, por isso, agimos com clareza e lisura, seguindo o protocolo do condomínio, sempre com o parecer do síndico”.

Kamil aponta que não se deve atrapalhar ou impedir o trabalho do oficial de justiça

Mentira, recusa

São comuns relatos de moradores que solicitam aos porteiros que mintam, dizendo não estarem em casa, assim como é comum a recusa em receber o oficial de justiça.

“A má fé ou mentira pode ser punida pelo juiz do processo, além de configurar crime.

Se essa afirmação falsa for feita na condição de testemunha para enganar o juiz ou o oficial que está a serviço da justiça, isso pode configurar falso testemunho, com pena de reclusão que pode variar entre dois a quatro anos. Na prática, esse conluio com a parte interessada pode sair muito caro para o porteiro”, alerta Bernardo.

 

Para Eduardo, condomínios com portarias remotas e ‘porteiros eletrônicos’ representam as maiores dificuldades

No caso de o morador estar na unidade e não atender ao interfone, ele explica que após a identificação do profissional oficial de justiça, não há prejuízo em permitir a entrada do mesmo sem autorização do morador. “O morador não está obrigado a atender o oficial de justiça. No entanto, isso poderá ter consequências para esse morador no processo após a apreciação pelo juiz da certidão que será apresentada pelo oficial de justiça. Além disso, o oficial de justiça poderá aplicar a intimação ou citação por hora certa na pessoa do porteiro, caso entenda que houve ocultação do morador nesse caso, entregando o mandato ao próprio porteiro na data e horário marcados para o ato.”

Em se tratando de uma “carta, intimação ou citação”, enviada pelos Correios, o porteiro pode receber ou se negar a receber o mandado judicial. “A esse respeito, o Código de Processo Civil assim determina em seu artigo 248, parágrafo quarto: Nos condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento se declarar por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente. No artigo 252, parágrafo único: Nos condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência”, cita Bernardo.  A recomendação é que o condomínio tenha regras claras em sua convenção sobre o recebimento de comunicações pelo funcionário e pelos condôminos, principalmente mandados judiciais, devendo haver registro formal desses atos em livro de protocolo próprio, com data e horário de recebimento e de entrega.

 

Fonte: Revista O Síndico Edição 57

Transição de síndico: Promovendo a transparência

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ESCRITO POR: Sergio Paulo da Silva

Sócio da Indep Auditores Independentes, perito contábil, auditor contábil CNAI e membro da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC/RJ

foto de perfil do Editor Sérgio Paulo da Silva | Síndico JF

Ao longo de nossa experiência profissional, observamos um momento chave e que por vezes não é tratado com a devida atenção, que é a troca de comando da gestão condominial. A transição de síndico é um delicado balé de responsabilidades legais, expectativas dos moradores e desafios administrativos, onde a transparência é a luz que guia o caminho.

Imagine-se em uma assembleia, onde os murmúrios ecoam pelas paredes enquanto os moradores debatem as questões do condomínio. Neste momento, a comunicação transparente é a essência que mantém a ordem e a harmonia. Mas, cuidado, pois em meio aos votos e candidaturas, o risco de conflitos paira no ar como uma sombra indesejada.

A legalidade é o alicerce sobre o qual repousa toda a estrutura. Desde a convocação da assembleia até a formalização da transição, cada passo deve ser cuidadosamente planejado e executado dentro dos limites estabelecidos pela legislação, pela convenção e pelo regimento interno do condomínio.

No entanto, uma transição conflituosa pode transformar esse cenário de harmonia em um campo de batalha, onde as relações interpessoais se desgastam, as operações se deterioram e a paz se torna uma lembrança distante.

Tudo começa na parte legal da transição de síndico em um condomínio, ponto inicial crucial e de extrema importância para garantir que o processo ocorra dentro dos parâmetros.

Aqui estão algumas considerações importantes:

  1. Convenção e Regimento Interno:

O regimento interno e a convenção do condomínio são documentos essenciais que estabelecem as regras e procedimentos a serem seguidos durante a transição de síndico. Eles podem conter disposições específicas sobre eleições, transferência de poderes, responsabilidades do síndico e demais questões relacionadas à gestão do condomínio.

  1. Assembleia Geral:

A eleição do síndico é realizada durante uma assembleia geral de condomínio, onde os moradores têm a oportunidade de votar no candidato de sua preferência. É fundamental que o processo eleitoral seja conduzido de acordo com as regras estabelecidas na convenção e no regimento interno, de maneira transparente e imparcial.  Isso inclui a verificação da elegibilidade dos candidatos, bem como a verificação de habilitação dos condôminos votantes, a contagem dos votos de forma clara e a proclamação do resultado de maneira pública garantindo assim sua legalidade e legitimidade.

  1. Formalização da Transição:

Após a eleição, é fundamental formalizar a transição de síndico por meio da elaboração de uma ata de assembleia que registre todos os detalhes do processo eleitoral, incluindo a lista de candidatos, os votos recebidos por cada um deles e o resultado final. Essa ata deve ser assinada pelos presentes na assembleia e arquivada de acordo com as exigências legais.

  1. Transferência de Documentação:

O síndico em exercício tem a responsabilidade legal de fornecer ao novo síndico toda a documentação necessária para o exercício do cargo. Isso inclui contratos, registros financeiros, atas de assembleias, apólices de seguro, senhas, arquivos digitais, entre outros documentos relevantes para a gestão do condomínio.

Ponto importante, a falta de transparência ou omissão na transferência de documentação pode acarretar em responsabilidades legais para o síndico em exercício.

  1. Responsabilidades Legais do Síndico:

É importante destacar que o síndico é uma figura legalmente responsável pela administração do condomínio. Portanto, durante a transição, tanto o síndico em exercício quanto o novo síndico devem estar cientes das responsabilidades legais envolvidas no cargo.

Isso inclui o cumprimento das obrigações fiscais e trabalhistas, a manutenção da segurança e da ordem no condomínio, e o respeito às normas estabelecidas na legislação vigente.

Cumprir esses aspectos legais é fundamental para garantir uma transição suave e dentro da legalidade.

Um dos pontos que percebemos no dia a dia e que entendemos merecer destaque é a transferência da documentação financeira do Condomínio à nova gestão.

Após a eleição, o síndico em exercício deve garantir a transferência de toda a documentação relevante para o novo síndico eleito.

Durante a transição, é importante manter total transparência na gestão financeira do condomínio. Disponibilizando informações sobre contratos, registros financeiros; atas de assembleias; orçamento, este geralmente elaborado pelo síndico que está deixando a gestão; as receitas; despesas; reservas financeiras; processos em curso; inadimplência; controle dos bens imobilizados; situação fiscal e quaisquer outros aspectos relevantes das finanças condominiais.

Isso, sem dúvida, ajuda a evitar suspeitas de má administração e conflitos relacionados a questões financeiras.

Entendemos que o síndico em exercício deve oferecer orientação e apoio ao novo síndico durante o processo de transição. Isso pode incluir a apresentação dos fornecedores e prestadores de serviços do condomínio, informações sobre questões específicas do prédio e orientações sobre como lidar com situações comuns do dia a dia. Quanto mais preparado estiver o novo síndico, mais suave será o processo de transição.

Ao assumir o cargo, o novo síndico deve se comprometer a manter a transparência em sua gestão. Isso inclui a prestação de contas regular aos moradores, a divulgação de informações relevantes sobre as finanças e as decisões administrativas do condomínio, e a promoção de uma comunicação aberta e transparente com todos os envolvidos.

Após a transição, é importante realizar uma avaliação contínua do desempenho do novo síndico e do funcionamento do condomínio. Isso pode ser feito por meio de pesquisas de satisfação, reuniões periódicas com os moradores e análise dos resultados financeiros e operacionais do condomínio. A transparência na avaliação ajuda a identificar áreas de melhoria e a promover um ambiente de confiança e colaboração entre todos os envolvidos.

Entendemos que esse é o mundo ideal e que muitas vezes esse processo é realizado de forma conflituosa, o que é ruim para todos.

Evitar uma transição conflituosa durante a troca de síndico em um condomínio é fundamental para manter a harmonia entre os moradores e garantir a continuidade das operações de forma eficiente.

Em caso de surgimento de conflitos durante a transição, busque resolver as divergências de forma diplomática e colaborativa. Promova o diálogo entre as partes envolvidas e busque encontrar soluções que atendam aos interesses de todos. A mediação por parte do síndico em exercício ou de um profissional especializado pode ser útil para evitar que os conflitos se agravem.

Uma transição conflituosa de síndico em um condomínio pode acarretar uma série de problemas e riscos que afetam diretamente a convivência dos moradores e a eficiência da gestão condominial, que passam pelo desgaste nas relações interpessoais entre moradores, funcionários, membros da administração do condomínio e os próprios síndicos, criando um ambiente de hostilidade e desconfiança, prejudicando a convivência e dificultando futuras colaborações.

Em meio a um ambiente conflituoso, os síndicos podem ser pressionados a tomar decisões precipitadas ou arbitrárias, sem considerar adequadamente todas as implicações e alternativas disponíveis. Isso pode levar a escolhas inadequadas que resultam em prejuízos financeiros ou insatisfação dos moradores.

Conflitos não resolvidos durante a transição podem levar à judicialização de questões relacionadas à gestão do condomínio, principalmente quanto a parte financeira, risco esse que consideramos ser bastante minimizados quando o condomínio conta com uma auditoria preventiva mensal, pois esta atua de forma independente, tendo, portanto, uma visão imparcial de toda gestão financeira, trabalhista e fiscal.

Sempre é importante lembrar que um ambiente de conflito constante pode afetar negativamente a imagem e a reputação do condomínio, afinal vizinhos se comunicam, o que pode resultar em uma queda na valorização dos imóveis.

Moradores em potencial podem ser desencorajados a comprar ou alugar unidades no condomínio devido à sua reputação negativa.

Em resumo, uma transição conflituosa representa diversos riscos que podem comprometer a convivência dos moradores, a eficiência da gestão condominial e a valorização do patrimônio imobiliário. Portanto, é fundamental adotar medidas para evitar ou resolver conflitos de forma pacífica e colaborativa, visando sempre o bem-estar e o interesse coletivo dos moradores.